Lorsque vous vendez un logement, vous êtes susceptible de réaliser une plus value. Depuis le 1^er Janvier 2004, le calcul de son montant est plus simple, et plus avantageux pour les contribuables fortement imposés. De plus, les cas d’exonération sont plus nombreux.

La résidence principale échappe dans tous les cas à l’impôt sur les plus values, quelle que soit la date de la vente. C’est une nouveauté, car avant le 1^er janvier 2004, il fallait prouver que le logement avait été occupé immédiatement après son acquisition ou, dans le cas contraire, qu’il l’avait été pendant au moins cinq ans pour bénéficier de cette exonération.

La plus-value est réduite de 10% par année de détention au-delà de la cinquième. Elle est donc totalement exonérée au bout de quinze ans de détention (contre 22 ans dans le régime précédent).

La plus-value est soumise à un prélèvement forfaitaire au taux de 16% + 10% de prélèvements sociaux, soit 26% au total.

Le prix d'acquisition ne tient plus compte de l’érosion monétaire mais il est majoré d’un certain nombre de frais et dépenses :

Les charges et indemnités payées au précédent propriétaire.
Les frais et droits acquittés par le bénéficiaire de la donation ou de la succession quand le bien a été acquis à titre gratuit.

Exemple : M. Martin recueille un logement qui vaut 1 000 et paie 50 de droits de succession, honoraires de notaire, frais divers. Son prix d’acquisition est de 1 050.
Les frais et droits payés lors de l’acquisition à titre onéreux. Ils peuvent être retenus pour leur montant réel ou évalués forfaitairement à 7,5% du prix (au lieu de 10% dans le précédent régime).

Les frais de voirie, réseau et distribution.

Le prix des travaux de construction, reconstruction, agrandissement, rénovation ou amélioration à condition qu’ils n’aient pas déjà été pris en compte pour le calcul de l’impôt le revenu. Ces travaux sont retenus pour leur montant réel. Contrairement au régime précédent, concernant les cessions antérieures au 1er janvier 2004, ils doivent obligatoirement avoir été effectués par une entreprise, les travaux réalisés par le propriétaire ne pouvant plus être pris en compte.
Précision importante : quand la vente est réalisée plus de cinq ans après l’achat, le cédant qui ne peut justifier la réalité ou le montant des travaux peut pratiquer une majoration égale à 15% du prix d’achat. Contrairement au régime précédent, où l’impôt était payé l’année suivant celle de la cession, voire sur les cinq années postérieures, l’impôt sur les plus-values constatées après le 1er janvier 2004 est payé au moment du transfert de propriété, le calcul, les formalités et le paiement étant généralement du ressort du notaire.